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薛昌杰律师 男,民革党员,法学本科学历。现贵州舸林(赤水)律师事务专职律师。薛昌杰律师具有《中华人民共和国经济师》、《中华人民共和国企业法律顾问》、《中华人民共和国法律职业资格》资格、中华全国律师协会会员、贵州省法学会会员... 详细>>

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房产纠纷

什么是房改房?与商品房有啥区别

一、房改房的解释

1、房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿,是住房制度向住房商品化过渡的形式,它的价格不由市场供求关系决定,而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定,是以标准价或成本价出售。

2、房改房的销售对象是有限制的,不是任何人都可以享受房改的优惠政策,购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。

3、在房改售房中对购房的面积有所控制,规定人均可购房的建筑面积的控制指标,以防止一些人大量低价购买公有住房,造成国有资产的流失。

二、商品房的解释

商品房只是特指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物,而自建、参建、委托建造,又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋,能办产权证和国土证,可以自定价格出售的产权房。

1、内销商品房,指房地产开发企业通过实[1]行土地使用权出让形式,经过政府计划主管部门审批,建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

2、外销商品房,指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式。

三、房改房与商品房的区别

1、房屋来源

房改房是国家对职工工资中没有包含“住房消费资金”的一种补偿,也就是国家对职工的一种工资性实物补偿。

商品房的房屋来源,是具有经营资格的房地产开发商建成的房屋,是通过出让方式取得士地使用权。

2、价格

房改房的价格不由市场供求关系决定,而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定的,是以标准价或成本价出售给职工的公房。

商品房是市场经济条件下可进行交易的“商品”其销售价格是由市场经济供求关系决定的

3、销售对象

房改房的销售对象是有限制的,并不是任何人都可以享受国家房改优惠政策的,购买房改房的对象,只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工家庭。

商品房的出售对象是公开面向社会居民群体,根据其销售对象的不同,可以分为外销商品房和内销商品房两种。

4、购房面积

在房改售房中,对购房的面积是有所制的。政府等部门有文件明文规定了人均可购房的建筑面积的“控制指标”,以防止一些人大量低价购买公有住房,造成国有资产的流失。

高品房是可以按国家法律、法规,在市场上进行自由交易买卖的,购买者可根据自已的购买力,随心而定房屋的位置、楼层、结构和面积大小等内容。

5、优惠政策

购买房改出售的公有住房,是有一定的优惠政策的。公有住房的实际出售价格,是在“标准价”或“成本价”的基础上,还要进行工龄、职务或职称、家庭人口等多方面的优惠折扣。

购买商品房没有优惠,还要面临限购政策。

6、出售条件

房改房在进入市场买卖时,是有限制的。出售给职工的公有住房,一般要在职工住用若干年以后,才可出售。同时,大部分房改房在出售时,原单位都保了优先回购权。

商品房出售没有要求限制。

房改房是享受国家优惠政策,面对特定群体的住宅;商品房是经批准开发,以市场价面向出售出租的房屋。房改房和商品房的本质区别可以从购买对象、购买价格、购买面积、上市条件、出售收益分配等方面来进行分析。在购买房产之前对这些知识最好要有一些了解才可以做到事半功倍。



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