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薛昌杰律师 男,民革党员,法学本科学历。现贵州舸林(赤水)律师事务专职律师。薛昌杰律师具有《中华人民共和国经济师》、《中华人民共和国企业法律顾问》、《中华人民共和国法律职业资格》资格、中华全国律师协会会员、贵州省法学会会员... 详细>>

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律师姓名:薛昌杰律师

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成功案例

肖某与陈某房屋租赁合同纠纷

一、案例

2002年4月3日,陈某与深圳市龙岗区南岭村××发展有限公司签订了协议,约定由陈某租赁南岭村××发展有限公司南岭村百货商场主要用于经营百货,租赁期限为10年(即从2002年12月1日起至2012年12月1日止)。2005年7月25日,陈某与肖某签订了一份《租赁协议书》,约定由肖某向陈某租赁南岭村原××百货商场(即前述陈某与南岭村协议项下的商场)用于经营百货等,租赁期限为7年零2个月(即从2005年10月1日起至2012年12月1日止),租赁面积约1400平方米,每月租金6万元,于每月15号前交清当月租金,逾期交纳,陈某可按日3‰收取滞纳金,逾期2个月,陈某有权单方面解除协议,并应由肖某赔偿陈某经济损失。双方还约定,肖某应于协议签订前一次性支付陈某12万元作为合同押金,租赁期间如承租人无违约行为,此押金在租赁合同期满双方办理交接手续完毕后5日内退还承租人,押金不计息;陈某须提供承租人肖某在办理执照中所需的场地使用等有关手续材料;在租赁期间任何一方要解除协议,应提前3个月以书面形式通知对方,并征得对方的同意。

协议签订后,肖某依约向陈某支付了租赁押金12万元,并对商场进行了相应的装修改造。肖某于2005年7月25日向陈某出具一张欠条,内容为:"兹有肖某欠××福商场转让费人民币(叁拾壹万元正)(¥310000元正)。此转让费应在××福商场交付使用前付清,否则原××福租赁合同失效。"2005年9月18日陈某向肖某出具了一份收款收据称"今收到原××福装修设备转让费310000元。"陈某又于同年9月29日在上述欠条上作注:"此款已收清,并已开具收据,原欠条作废。"在租赁协议履行过程中,肖某因陈某未按协议约定向其提供所需要的场地使用手续材料(场地产权证明、租赁合同的登记备案、消防验收证明等),经向陈某发函交涉未果,于2006年3月2日搬离商场。并于同年3月13日诉至原审法院,请求法院判令解除肖某与陈某所签订的《租赁协议书》,并由陈某返还租赁押金12万元、商场转让费31万元,赔偿装修损失30万元。陈某于同年4月14日向法院提起反诉,请求判令肖某支付其拖欠的租金12万元,赔偿因违约给陈某造成的经济损失和余期回报72万元等。

2006年3月15日,陈某收到肖某交邮的一份《解除合同通知书》。一审期间,肖某要求确认其与陈某所签订的租赁协议书自2006年3月15日起即予以解除,并放弃要求陈某赔偿装修损失30万元的诉讼请求。陈某以肖某未按租赁协议约定提前3个月通知解除协议书为由,不认可租赁协议于2006年3月15日即已解除,但认为双方间的租赁协议自肖某起诉至法院之日时即解除。另外,肖某与陈某均认可双方所签订的租赁协议无继续履行的可能,因该商场已被南岭村委收回。肖某认可尚未支付陈某2006年2月份的租金。

二、审判

一审法院经审理认为:原审原、被告所签订的《租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示,未违反法律、法规的禁止性规定,为合法有效的合同。根据双方当事人的意思表示,双方间的租赁协议自2006年3月15日即已解除,原告要求被告返还所交的合同押金并无不当。结合原、被告双方租赁协议签订时原告出具给被告的欠条、被告在欠条上的批注,以及被告未能提供有效证据证明其实际转让给了原告价值31万元的装修设备,被告收取原告的该31万元为商场转让费,并非装修设备。考虑双方租赁协议解除的时间及原告实际承租使用被告租赁物的期限,原告可以要求被告返还已支付而未实际租赁使用期间(从2006年3月16日起至2012年12月1日止)的商场转让费290282.56元[计算公式为:310000元-(310000元÷86个月×5.47个月)]。原告认可未交2006年2月份的租金,同时原告应向被告支付2006年3月份半个月的租金。鉴于原告因无法实现合同目的,依法行使了合同解除权,被告要求原告赔偿其经济损失和余期回报720000元缺乏事实根据和法律依据。另,原告自愿放弃要求被告赔偿装修损失30万元的诉讼请求,系在法律规定范围内对自己诉讼权利和民事权利的处分。综上,一审法院判决:确认原告肖某与被告陈某之间的《租赁协议书》自2006年3月15日解除;被告陈某于本判决生效之日起10日内返还原告肖某押金12万元;被告陈某于本判决生效之日起10日内返还原告肖某商场转让费290282.56元;原告肖某于本判决生效之日起10日内支付给被告陈某租金9万元;准许原告肖某放弃要求被告赔偿装修损失30万元的诉讼请求;驳回原告肖某和反诉原告陈某的其他诉讼请求。陈某不服一审判决,向二审法院提起上诉。

二审法院经审理后认为,本案的争议焦点主要有两个:一是被上诉人是否有权解除租赁合同;二是上诉人收取的31万元是商场转让费还是商场装修设备转让费。关于被上诉人是否有权解除租赁合同的问题,二审法院认为,依据双方约定,上诉人须提供被上诉人在办理执照时所需的场地使用等有关手续材料。经查明,涉案租赁物属深圳市龙岗区南岭村××发展有限公司,但未取得房屋产权证书,因此客观上上诉人无法为被上诉人提供办理营业执照时所需的场地使用的有关证明材料(场地产权证明、上诉人与南岭村委的租赁合同的备案登记、消防验收证明等)。致使被上诉人订立租赁合同的目的不能实现。在此情形下,被上诉人依法享有法定的解除租赁合同的权利。租赁协议书中关于解除租赁协议条件的约定实际上是协议约定的解除权行使的条件,并非法定单方解除权的规定。故被上诉人依法只需将解除租赁合同的意思表示传达到上诉人就可实现单方解除租赁合同的效力,原审法院认定租赁协议自2006年3月15日起解除是正确的,上诉人要求没收被上诉人12万元的押金没有依据。鉴于被上诉人已经依法行使了合同解除权,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,合同解除后尚未履行的,终止履行。上诉人要求被上诉人赔偿其主张的经济损失和余期回报72万元缺乏事实依据和法律依据,二审法院均不予支持。关于上诉人收取的31万元是商场转让费还是商场装修设备转让费的问题,二审法院认为,关于这笔款项性质的认定应根据当事人提供的证据来认定,但当事人提供的欠条和收据上载明的关于这笔款项的性质并不一致。从被上诉人给上诉人出具的欠条上注明的内容来看,这笔款项的用途应是商场转让费。综上,二审法院依法判决驳回上诉,维持原判。

三、评析

本案在性质上属于房屋租赁纠纷,虽然涉及的法律关系和法律问题不是十分复杂,但是,由于房屋租赁的普遍存在,租赁双方在合同履行过程中发生冲突、产生纠纷的情形随着社会经济的发展越来越多,由此诉诸法院寻求解决的此类案件也呈上升态势。本案所反映出来的问题具有普遍性,因此,对这些问题进行研究和评析具有很重要的现实意义。结合司法实践中经常遇到的房屋租赁纠纷,以下问题应予以注意和妥善处理:一是房屋产权状况及使用功能的审查;二是转让费性质的明确问题;三是合同解除后的处理。[page]

(一)关于房屋产权状况及使用功能的审查问题。通常在房屋租赁中需要对房屋产权状况的两个方面进行审查,一是出租方是否对房屋拥有合法的出租权利,具体而言,即租赁房屋是否为合法建筑,出租方是否为房屋的合法产权人,或者出租方是否获得房屋合法产权人的出租或者转租的授权;二是要审查房屋的使用功能,尤其是一些以经营为目的的承租方一定要审查房屋是否具备商用功能。许多房屋租赁纠纷,就是因为房屋的产权状况存在问题而引起的。作为出租方,所出租的房屋一定须为合法建筑,拥有合法的产权证明,即需拥有房屋合法的出租权才能对外出租,尤其是出租方在转租或者是以自己名义代为出租的情形下,一定要取得合法房屋产权人的书面同意或者授权后,才能对外出租。作为承租方,在签订租赁合同的时候,首先要对出租方是否有权出租房屋进行审查,然后还要根据自己的使用用途来审查房屋的法定使用用途是否符合自己的需求及合同的约定。因为房屋产权如存在问题,可能会导致合同无效或被撤销、被解除等法律后果,这样会给出租方和承租方带来经济损失和许多纠纷。本案中,依据双方签订的租赁合同第七条约定,上诉人须提供被上诉人在办理执照时所需的场地使用等有关手续材料,但由于涉案租赁物属深圳市龙岗区南岭村××发展有限公司,由上诉人承租后转租给被上诉人用于商业经营,而该房屋未领取房产证书,因此客观上上诉人是无法为被上诉人提供办理营业执照时所需的场地使用的有关证明材料。故二审法院认为,上诉人客观上无法按照合同的约定为被上诉人提供租赁场地使用证明等有关文件材料,致使当事人之间租赁合同的目的不能实现,在此情形下,被上诉人享有法定的解除租赁合同的权利,所以被上诉人依法只需将解除租赁合同的意思表示传达到上诉人就可实现单方解除租赁合同的效力。当事人间于解除之意思表示有效与否有争执时,虽须诉请法院裁判,但法院认为此项意思表示有效者,解除之效力,仍于此项意思表示达到他方时即已发生,非自判决确定时始行发生。因此,本案仍应认定租赁协议自被上诉人于2006年3月15日将解除合同的通知书通知到上诉人之日起解除。上诉人因此承担不利的法律后果。

(二)关于租赁转让费的性质明确问题。在现实租赁关系中,部分租赁双方当事人会在租赁合同中或租赁合同之外,约定承租人支付一定数额的租赁转让费。但该转让费系何性质的费用,在合同履行完毕或合同被解除后如何处理,如双方约定不明,待双方就租赁合同产生纠纷时,该笔费用是否需返还也随之会产生争议,因此,租赁转让费性质的明确及在合同履行完毕或合同被解除后如何处置的约定,则非常有必要。本案中,上诉人主张31万元转让费是商场装修设备转让费,是物的转让费,即物的对价,因此,与租赁合同本身无关,无需返还。被上诉人则认为该笔款项是商场转让费,是在租金之外,另行收取的费用,无合法依据,应予返还。二审法院认为,关于这笔款项性质的认定应根据当事人提供的证据来认定。当事人对该事实提供的证据有一张欠条和一张收据,欠条和收据关于这笔款项的性质载明的不一致,从被上诉人给上诉人出具的欠条上注明的内容来看,这笔款项的用途应是商场转让费。虽然上诉人在开给被上诉人的收据上写明收到涉案商场装修设备转让费31万元,但上诉人未能提供有效证据证明其实际转让给被上诉人价值31万元的装修设备,并且上诉人又于此后在上述欠条上注明:"此款已收清,并已开具收据,原欠条作废。"而上诉人也未能提供证据证明被上诉人除出具上述商场转让费性质的欠条之外,双方还存在其它债权债务关系,因此,上诉人收取被上诉人的31万元款项应认定为商场转让费。对转让费的认定,主要是法官对证据的采信和认定过程,被上诉人出具的欠条上显示是商场转让费,而上诉人出具的收据上显示是商场设备转让费,这两份证据之间存在矛盾,因此,对这两份证据如何采纳是关键。被上诉人主张是商场转让费,其出具的欠条就可以完成对这一主张的证明,而上诉人主张是商场设备转让费,其出具的收据并未完成对这一主张的证明,因为在对方不认可该证据的情况下,就上诉人的证明事项而言,上诉人还应该提供有效证据证明其实际转让给被上诉人价值31万元的装修设备,而上诉人并无法提供该方面的证据,所以上诉人未完成证明责任,应承担不利的法律后果。对于上述转让费,如果当事人在订立合同之初即予以明确该费用的性质,以及合同履行完毕或合同被解除后,该转让费如何处置,则可以避免许多不必要的麻烦,甚至可以避免通过诉讼途径解决纠纷,减少讼累。

(三)关于合同解除的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案因为上诉人不能为被上诉人提供符合租赁合同约定的产权方面的证明,致使租赁合同目的无法实现,被上诉人因此享有并行使了法定的解除权,租赁合同终止履行。对于已经履行部分,由于肖某实际租用了涉案物业,应支付给陈某租金9万元;装修损失部分由于肖某自愿放弃该项诉讼请求,法院依法予以准许。关于押金12万元、商场转让费290282.56元,由于租赁合同不再继续履行,因此陈某应返还给肖某。综上,一、二审法院的处理是适当的。



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